今年，南宁楼市迎来改善型产品的进一步创新迭代，部分楼盘不仅推出了超200平方米的全新大平层，而且户型设计更前卫、空间规划更科学，也更有家的氛围感。

大户型设计迭代

居家需求占主流

南宁房地产发展20年，不仅城市版图成倍扩张，住宅产品也从单一化向多元化发展。2000年，广西房地产商品房产品处于初级阶段，产品单一，以单间配套、二房一厅为主；20年后的今天，建筑面积90平方米的三房、120平方米的四房比比皆是，产品呈现“百花齐发”态势，若要说楼市中有什么产品能够“未开先红”，必然少不了大平层的身影。

▲能看江的别墅价格相对坚挺。 开发商供图

疫情以来，大平层产品迭代出现了质的飞跃。人们在长期居家隔离中，放大了“空间互相干扰”“小面积压抑感”“储物空间不足”“卫浴功能不足”等诸多住宅产品痛点。目前楼市的主流改善产品中，一部分产品以功能分区更多、利用面积更大为主打，也有的大户型强调客厅、餐厅、厨房一体化设计，专业说法简称LDK。比如万科翡翠中央·珈蓝的143平方米户型，以无过道LDK一体化设计为创新，将前厅、客厅、餐厅合为一体，实现公共空间面积约50平方米的大开间，满足一家人的主要活动需求，促进亲子关系互动。

日前，记者走访发现，南宁大户型再次出现新的“LDKG”设计理念。北投时代峯范组团发布的建筑面积207平方米大户型新品以厨房+客厅+餐厅+阳台的一体化设计，刷新了家庭关系的交互空间体验。“客厅、餐厅、厨房是居家日常生活中动态使用频率最高的地方，一体化设计更加能够融合家庭成员的兴趣爱好和功能需求，既有利于形成良好的家庭关系，也有助于亲子教育的培养。”北投时代营销总监魏铁军表示，革新后的改善型产品更倾向重构家庭关系，把亲子关系作为家庭社交空间的重要参考，将更多公共空间留给自由改造，可以满足业主不同阶段的个性化居住需求。

合院别墅定制化

产品格局再进阶

事实上，这两年人们对居住生活的要求又有提高。“四口之家”“三代同堂”的场景越来越多，人们对大空间、大尺度的居住偏好越发明显，对住宅空间“适幼性”“适老性”的细节设计需求也日渐突出。对于合院、别墅等“多房户型”，“超大面积赠送”及“有效空间利用”成为最大卖点，同时要兼顾环境、配套、物业服务等多方面需求，否则很难打动客户。

▲近两年，合院产品已成为改善置业者的新选择。 开发商供图

“合院的赠送面积远超住宅，而且买合院的客户对生活环境的要求比较高。”置业顾问燕子告诉记者，高端改善型客户观望期也比较长，但他们在意的并不是房价。这两年，南宁楼市产品加速进化，越来越多的大户型以“革新空间规划”的姿态进入大众视野。记者走访发现，别墅及院子类产品面积普遍在140平方米以上，大都具备南北通透、景观开阔、大主卧或多阳台设计的优势，销售单价均在2万元以上。

“一般家庭大多不会选择买合院或别墅，高昂的装修成本和物业成本，或持续掏空家庭现金流，居住、持有成本较高。”业内人士表示，这类客群与普通住宅的购买逻辑不同，院子类产品属于享受型产品，追求配套的资源优质与生活的极致舒适，同时也是家庭资产配置的重要组成部分。

“当时我站在半山，远眺着邕江与城市天际线，便决定以后要住在这里。”购买了半山小院的一位业主坦言，退台式建筑营造出了良好的景观视野及空间舒适感，令她十分动心。在房住不炒的主旋律下，追求更舒适的生活环境成为改善群体的新“刚性需求”，别墅、合院等个性化、定制化的高端住宅产品，注定属于少数人。

明星户型大比拼

“终改产品”谁更强

随着生活水平的提升，未来的人居发展更趋向于实现生活和精神的双重需求，能承载不同成长型家庭需求的大户型，或将成为家庭置业的首选。而溢价率高的大平层、合院或别墅之类的“终改产品”，往往自带“资源光环”，售价不易受市场左右。但对购房者而言，不建议“掏空六个口袋”强行购买一步到位的改善住宅，而应根据自身经济实力和购买力，选择符合家庭需求的物业类型。

那么，楼市中的“终改产品”该如何分出高下呢？是“大而全”更好，还是“少而精”更优？“户型规划以市场导向为参考，不排除出现同质化的现象，明星户型的推选活动由行业专家来点评户型，并讲解设计理念，让人们在购房前即了解到户型设计的优劣区别，并思考户型对未来生活的影响。”业内人士董先生表示，创新户型设计是楼盘产品力的体现，无论是大平层还是院子产品，都属于“一步到位”的住宅，景观大阳台、大主卧与衣帽间、健身房、工作区、娱乐区、休闲运动、空中花园等功能一应俱全，紧贴客户需求的空间创新、宽尺度阳台、注重参与感的景观打造等因素，或将成为产品脱颖而出的关键。