南国早报全媒体记者：易治平

4月19日，南宁市自然资源局发布《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》（以下简称《措施》），对南宁市住宅规划设计提出了多项具体要求。其中提到的“公建化住宅设计”及“空中花园住宅设计”，引发社会关注。

新规出台：

试行空中花园住宅

《措施》提到，试行空中花园住宅。空中花园住宅又称“第四代住宅”，是一种新兴的建筑模式。它通过平台立体绿化和建筑外墙垂直绿化等多种立体绿化方式，将空中花园庭院与现代住宅相结合，形成户户有花园的建筑形式。

目前，空中花园住宅设计在成都、福州、贵阳等国内城市得到推广，但在南宁还没有具体落地项目。

▲贵阳一楼盘打造了绿色生态的空中花园。 图源：人民网

南宁市自然资源局印发的通知明确提到了《措施》的执行区域。其中，位于《南宁市建筑工程规划指引补充规定》划定的“住宅建筑风貌品质提升区域”的居住用地项目，须采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计；鼓励“住宅建筑风貌品质提升区域”外的居住用地项目采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计。

据此前相关文件显示，“住宅建筑风貌品质提升区域”包括了民族大道及东沿线两侧第一个街区、南宁东站周边区域、平乐大道、五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区等城市特色重点展示区域内的住宅建筑，以及沿邕江两岸、环南湖、青秀山风景区周边、五象湖公园周边等重要自然景观资源周边第一个街区内的住宅建筑。

而公建化住宅设计又是什么？业内人士介绍，它以外立面采用玻璃幕墙为主要元素和特点，整体更简洁、美观，起初多出现于高端项目，如今也已在刚改、刚需项目中现身。南宁近年来已有多个项目落地，比如，中海湖上景明、中交象江来、北投领上等项目。

值得注意的是，《措施》调整了住宅户型设计规则，对住宅飘窗临空面的数量从2022年的“飘窗应三面临空开敞”改为“飘窗应至少两面临空”。《措施》还对公建化的阳台计容要求进行了调整，提到“因住宅公建化设计需要采取玻璃封闭处理的阳台，按阳台板水平投影面积的1/2计入容积率”。此前，根据相关规定，当阳台封闭时，要按阳台板的水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。此外，《措施》还鼓励空中花园住宅的打造，提到“户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率”。

行业挑战：

房企面临产品转型

新规推出，对房地产行业会有何影响？业内人士提出了自己的看法。

华蓝设计（集团）有限公司刘西工作室副主任、高级建筑师滕莹称，新政内容在行业内早已有吹风，在国家加大保障性住宅供应量的同时，新政的推出有利于加速房企向高端住宅转型，打造更宜居、更环保的好房。另一方面，无论是公建化住宅还是空中花园住宅，开发商都面临着成本、技术及后期管理等多重挑战。

广西中原房地产有限公司副总经理陈继峰表示，现在大部分购房者的购房需求都是出于改善品质，新规的出台也是为了提升住宅整体品质，满足购房者不断提高的人居品质需求。

华蓝设计（集团）有限公司建筑一院建筑一所所长助理黄佳认为，虽然空中花园的设计是许多人对于人居环境的向往，早几年南宁的绿化阳台也是对于“第四代住宅”的初步探索，比如，保利君悦湾的户型在一定程度上也体现了“第四代住宅”的特征。不过，因为建设成本、居住习惯等因素，社区整体很难形成有规模的立体园林，同时还存在阳台绿化要求、后期维护成本、日照计算等难题。在新规助力下，追求品质和圈层的高端户型，可以通过公建化及立体庭院提升居住品质。

市民期待：

更看重品质与价格

新规提到了不少利好，但能否得以实现，不少市民对此议论纷纷。

购房者小马表示，新规提升的不仅是住宅品质，同时对阳台、飘窗要求的放宽以及板式建筑、楼层挑高的限制，都让购房者可以享受户型更方正、实际面积更大的好房，应该大力推广。

南宁埌东片区居民李女士表示，作为园艺爱好者，她非常期待“第四代住宅”。但社区内的每一名业主是否都愿意种植花草绿植，是否家家户户都能实现繁花似锦，她对此存疑。毕竟不少购房者更希望通过封窗或者餐客阳台一体化的设计，增加室内公区空间。

“住宅水平提升固然好，但对于我们这种刚需购房群体而言，还是对价格更为敏感。”南宁市民钟先生则表达了自己的担忧：一些项目在打造公建化住宅设计的过程中，动辄声称造价过亿元，这个成本是否会转嫁给购房者。

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