南国早报全媒体记者：钟小启 文/图

去年10月，钦州市恒祥豪苑小区业委会召开业主大会投票聘请了新物管公司。今年2月7日，新物管公司准备进驻小区时却遭拒。原来，去年12月，水东街道办发了一份公告，未达到三分之二的业主人数投票，聘请新物管等议题不能通过。2月9日，水东街道办表示，建议业委会重新组织投票。

业主：新选出的物管被拒入场

该小区业委会主任吴先生介绍，近年来，小区楼房外墙脱落，电梯、公共视频等设施设备经常损坏，小区的管理问题逐年增多。2021年10月，该小区业委会成立。2022年10月，业委会组织召开业主大会，重新聘请新物管公司。

▲小区外墙脱落严重。

按照相关法规和大会议事规则，业主大会应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，方可视为有效会议。

吴先生说，大会投票权数是1705张，纸质投票和电子系统投票两项合计有效票830张，另有400多张表决票通过快递送达给业主，但业主未签字表决交回。根据大会议事规则，表决票送达后，业主在投票截止日不反馈的，视为弃权，所以未收回的400多张票纳入弃权票，属于参与了大会。

▲业主大会议事规则。

根据投票结果，大会议题通过。2022年12月，该小区确定了一家新物管公司，今年2月签订了合同，7日下午，新物管公司带了保洁员、保安等几十人来到小区准备进场时，现物管公司报了警。

现物管：公司合法依规管理小区

该小区现物管公司——广西恒祥物业管理有限公司相关负责人付女士介绍，根据政府文件，当前公司是合法依规管理和服务。去年12月，水东街道办在小区张贴了公告，去年10月小区的业主大会投票人数不够，大会议题未依法通过。

付女士表示，小区交付使用已10年，大小问题的确逐年凸显，在公司管理范围内的会处理解决。外墙、电梯等共用部位和公共设施设备归全体业主共同所有，出现损坏等问题需要动用专项维修资金才能解决，但目前小区业主交存比例不高，达不到动用专项维修资金比例要求。另外物业公司多次征求业主意见请求公摊维修，业主未同意进行维修。”

部门：建议业主重新投票

《钦州市业主大会和业主委员会指导规程》以及住建部门文件有规定：“业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定，未参与表决的业主，不得计入表决票数”；“参与表决”包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回。

水东街道办党工委书记梁景华介绍，去年10月该小区召开的业主大会，社区有干部到场监票，其中400多张表决票业主未签字交回，根据规定不应视为参与表决，不得计入表决票数中，议题未能依法通过。近两日，水东街道办组织召开协调会，建议业委会提前与业主做好工作，在今年10月份打报告再重新投票。

邮寄表决票是否能视为参与大会？

对邮寄表决票是否视为参与大会，律师有不同意见。

广西维冠律师事务所律师卢振武认为，表决票寄出后，快递公司没有反馈查无此人或无法送达，则证明已送达。表决票不能按废票处理，可视业主参与了大会。

南国法援律师麦鹰雄认为，业主是否参与了业主大会，要有证据证明。表决票已按程序快递送达，但是业主未签字寄回或表态，不应视为参与了大会。如果仅送达了表决票，就强行视为业主参与大会，则剥夺了业主知情、参与、表决等权利。

吴先生认为，小区业委会已成立，聘请物管等事宜应以议事规则及民法典为准则，下一步，业委会可能会走司法程序，起诉街道办。

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