南国早报全媒体记者：易治平

可以随时拎包入住现房，住宅周边  规划配套也相对更成熟……近几年，随着房地产市场进入调整期，相较于新房，许多购房者更倾向于购买二手房。但是，在二手房交易中，也存在着首付款被挪用、中介卷款跑路、房屋被查封等风险。对此，广西万益律师事务所律师结合具体案例，引导广大购房者在二手房交易过程中，保障交易安全，维护自己的合法权益。

首付款被挪用

买方进退两难

【案例一】

南宁购房者小王（化名）在购买二手房时，约定的价格是180万元。该房屋有抵押170万元，双方约定首付50万元并在签订合同时支付，卖方负责解押后办理过户手续，剩余尾款小王在过户时一次性支付。

但是在小王支付了50万元的首付款后，卖方将首付款挪为他用，并未用于房屋解押。同时，卖方名下也并无其他财产可以补足该费用。小王就此陷入进退两难的局面：如果仍想要这套二手房，便需要再拿出170万元用于解押；如果放弃房子，支付的首付款又难以追回。

【律师提醒】

购房者在够买二手房时，需要设置好首付款的支付条件，使尾款足以覆盖剩余贷款。建议购房人将定金、首付款等委托银行等第三方托管，设立共管账户，达到一定条件后卖方才能提取首付款。

▲购买二手房，如何保障交易安全？视觉中国供图

不查卖方征信等信息

二手房过户前被查封

【案例二】

购房者小李（化名）看中一套二手房后，快速与卖方谈好了价格，在对房屋进行查档后，便与卖方签订了买卖合同并支付了首付款，同时约定尾款为按揭贷款支付。在首付款支付当天，卖方便将房子交付给小李入住使用。

然而，在小李办理按揭贷款的过程中，银行表示该房产已被法院查封。经查，该房产在买卖合同签订前两周被查封，原因是卖方在签订合同前就已负债累累，欠下信用卡、信用贷、小贷公司等多种款项。

【律师提醒】

在房产交易中，购房者要查询卖方的征信和涉诉情况，尽可能减少交易风险。如果卖方征信情况良好，没有逾期未还的债务，信用贷款也较少，也没有涉诉，那么出现因为卖方债务导致房屋被查封的概率便会大大减少，有利于保障二手房交易安全。

另外，还建议买方在二手房交易中注意以下几个方面：1.交易前要查档明确房屋的权属、权利限制情况；2.签订合同后要求出卖人及早交付房屋，交付后买受人应立即将房屋实际占有并保留好实际占有的证据；3.付款应采取银行转账的方式，而不要现金支付，转账时注明用途是支付购房款；付款后要求出卖人出具收款收据，收据上注明是购房款。

钱款转给中介个人

对方跑路无法追回

【案例三】

购房者小柳（化名）在一房屋中介处看中一套二手房，在与中介工作人员确认后，小柳将定金支付给了中介工作人员个人，且没有要求中介公司出具收款收据。随后，该中介工作人员将自己的微信小号伪装成卖方的微信号，表示卖方授权该中介工作人员收取首付款 。小柳虽然觉得应将购房首付款转至中介公司，但在中介工作人员劝说下，仍将购房首付款转给该中介工作人员。该中介工作人员以卖方的名义出具了收款收据，该收据没有盖中介公司的章。

在收款后，该中介工作人员将买方支付的定金和首付款挪用。由于代为收取款项并不是中介工作人员的职务范围，不属于职务行为，再加上买方本就已经意识到首付款应当转到中介公司，但还是转款给了中介工作人员个人，买方对上述购房款的损失存在过错，不构成表见代理，中介公司对此没有责任，买方的购房款也无法追回。

【律师提醒】

买二手房时，购房者在支付定金、购房首付款前一定要先核实卖方身份，是否与产权证上的一致。不要将款项，尤其是大额的款项直接支付给房产中介工作人员，应该直接支付到卖方的银行账户中或者支付到靠谱、有承担返还责任能力的中介公司账户中。

行业协会继续出招

规范中介经营行为

南宁市房地产中介行业管理协会（以下简称中介协会）透露，去年该协会共收到侵权情节较重的消费者投诉7宗。其中，中介不及时缴纳税费1宗，中介存在违规行为和操作不规范1宗，佣金奖金分配纠纷1宗，以及交易合同纠纷4宗。

中介协会秘书长覃桂萍介绍，在多方监管下，南宁房产中介市场不断规范。今年，该协会将继续受理房屋交易过程中遇到的各  种问题，加大处理消费者投诉、维权和举报力度，助力消除消费痛点和难点。同时，协会将加大对加盟品牌权责分化的明确和管理，避免经营者与企业之间相互推责，进一步规范中介经营行为。

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