南国早报全媒体记者：易治平

近期，南宁一小区上百套房被司法拍卖，吸引了不少人围观。说起法拍房，有的人跃跃欲试。那么，法拍房真能“捡漏”吗？如何避开其中的风险？

围观者众  高档产品行情好

7月31日，在司法拍卖平台上，南宁永凯春晖花园59套房以合计约3057万元的底价成交；8月6日、8日，该小区又有57套房以合计约2920万元的底价成交。这3次拍卖引来不少网友的关注。南国早报全媒体记者注意到，3次法拍的买方均为南宁市新恒曜投资合伙企业。

二手房平台的数据显示，该小区的二手房价格多为1.24万~1.4万元/平方米。而据计算，3次法拍的均价约为8000元/平方米，仅为市场价的六至七折。

受到关注的法拍房，不止在上述小区。位于五象新区的一套宗地面积超300平方米、建筑面积达1669.5平方米的自建房，起售价达533万元，目前虽尚未开拍，但已吸引了不少网友的关注；幸福里6号楼一套大平层，今年3月以1451.6万元成交，成交单价达3.5万元/平方米，当时引起1.6万人围观。

市民钟先生说，出于好奇，他已关注法拍房市场一年多，虽然不参与竞拍，但会时常围观。他发现，与普通住宅相比，高档住宅通常较为抢手，“无论是‘挥泪大甩卖’，还是多番竞价，高档产品总体来说行情更好”。

政策利好  有人期望能“捡漏”

  南宁市房地产业协会数据显示，今年上半年，南宁存量住房成交面积101.59万平方米，同比增长112.49%；成交套数9157套，同比增长115.46%。受益于房贷利率下调、公积金贷款额度提升等利好，今年2月、3月份南宁存量房迎来一波成交小高峰，分别达1721套和2923套。

一家地产中介机构的员工小金说，南宁二手房热门交易片区仍以青秀区为主，购房者主要是因家庭成员增加需要置换更大空间的住宅，而青秀区教育资源相对醇熟。醇熟的配套也意味着更高的价格，因此有人把目光盯上了法拍房，期望“捡漏”。

此外，政策端也为购买法拍房提供了更多便利和信心。今年4月，江南区法院网络司法拍卖平台陆续上拍了首批支持“带押过户”的法拍房。相较于此前买受人需全额支付拍卖款的形式，“带押过户”不仅能进一步降低竞买成本，提高标的物处置成功率及溢价率，也利于保护当事人的合法权益。

入手指南  请留意这些细节

广西万益律师事务所律师苏佳丽称，近年来法拍房市场备受关注，但成交量并未呈现大幅上升趋势，“法拍房市场的确存在‘捡漏’情况，通常成交价会略低于市场价，但是如果房源好、参拍人数多，成交价也可能偏高”。

广西司善律师事务所律师张凝凯建议，如果市民想购买法拍房，可以联系法院委托的公司，前往现场了解房屋状况，如内部是否损坏、是否有人居住等。另外，还需了解拍卖的流程及要求，包括保证金、按揭贷款、税费、买受人要求、相关政策等。

苏佳丽提醒，如果市民对某套法拍房感兴趣，应仔细查看房屋拍卖公告，从中了解房屋是否腾空、是否取得不动产权证、是否欠费等情况。

特别需要注意的是：如果房屋存在违建的情况，即使有法院的裁定书也不一定能成功过户；拍卖公告不一定会注明拖欠物业费、电费、滞纳金等问题，因此需要提前了解；建议买受人到派出所了解房屋是否存在户口、是否已迁出，这与孩子能否顺利上学息息相关；最后，房产证的办理情况、税费的缴纳情况和房屋是否存在长期租约，也是需要注意的地方。

知多点

1.房屋租赁风险。由于我国法律规定，房产买卖不能影响该房产既有租赁合同的履约。一些具备专业知识的被拍卖人，可能串通他人在房产被法拍之前，签订虚假的长期房产租约。这就会造成房产被拍卖后，房屋承租人长期赖着房子不搬出来，导致买方无法入住，或者房产无法再次正常交易。

2.其他债权风险。其他债权风险是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。若事实属实，则债权人的权利受法律保护，在原房东没有其他可执行财产的情况下，这套房难免存在纠纷。万一拍下的房子存在这种情况，债权人在找不到原债务人的情况下，可能会出现上门骚扰等影响买方生活的举动。

3.交易成本过高风险。法拍房的税费一般来说是买方和被执行人各自承担，买方不需要承担被执行人的税费。但是，实践中法院常常在拍卖公告中表明所有的税费由买受人一人承担。事实上，法拍房的税费除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，一旦原产权人或者使用人拖欠的物业费、水电费、燃气费等欠费，均由买受人负责承担，而且如果这些欠费是恶意拖欠多年的，加上违约金，也将产生一笔不小的数目。（据《法治日报》）

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