地铁，改变了城市，美好了生活。6年，南宁地铁由线及网，到如今5条地铁线交织成网，新线路也正在推进中。地铁沿线物业因其交通生活的便利，向来是购房者置业的热门选择。然而，市面上不少楼盘动辄声称“位于地铁边上”“距离地铁站10分钟”……不少购房者挑花了眼，购入了“伪地铁盘”。如何辨别哪些才是真正的地铁房？业界普遍认为，距离地铁站1公里范围内，才能算是地铁盘。

▲地铁在城市地下编织了一张交通网，市民通过地铁可以便捷地抵达商业中心。

离得近 不一定是地铁房

关于地铁房，业内有一套评判标准：一般来说，距地铁站1公里范围内的楼盘，才是大众普遍认可的地铁盘。其中从站点步行5分钟内到达楼盘，业内称为“正地铁房”；从站点步行10分钟内到达的楼盘，称为“准地铁房”；距离站点15分钟步行路程的楼盘，只能称为“近地铁房”。

目前，南宁已经正式运营5条地铁线。那么，究竟有多少楼盘能称之为地铁房呢？据不完全统计，以距离地铁沿线站点1000米以内的地铁楼盘为例，5条线路目前在售的地铁盘接近70个。如被喻为正地铁物业的北投时代，距离2号线那福路站约150米，出门即可乘坐地铁；又如轨道御玺君临湾，采用TOD开发模式，与地铁4号线无缝链接，打造真正的地铁上盖物业。

正所谓地铁一响，黄金万两。地铁对楼市的直接且正面赋能作用不言而喻。于开发商而言，地铁延伸到哪里，楼盘便能在哪里拔地而起；于购房人而言，地铁通达至哪里，哪里就能安居乐业。如何挑出高性价比地铁房，还需火眼金睛。

置业建议

在购买地铁房时，要细心对比地图，看清楚车站位置和小区位置。如果是看准了地铁的便利性，不如亲测一下，从项目门口走到地铁口，到底需要多长时间，粗略测算步行时间，避免买到“伪地铁房”。

▲地处地铁口旁边的项目是购房者置业的热门选择。

规划中 不一定就有潜力

挑选地铁盘，认准地铁线路状态是否处于“规划中”。对于已经落实的规划，地铁房有一定升值空间。但当楼盘周边出现远期规划中的地铁线路时，不要轻信置业顾问讲解楼盘时渲染地铁开通后的优势。有些线路开通要经过不短的时间，其中也可能存在变数，现在置业顾问所描绘的蓝图参考价值不大。

前段时间，意向购买地铁盘的罗女士就遇到了类似的情景。“不久前踩盘望州路某个楼盘，置业顾问介绍说项目是双地铁盘，楼盘旁边将开通一条规划路，到时候距最近的地铁线仅800米。”罗女士表示，所谓的规划路，事实上八字还没有一撇。而通往“最近的地铁口”的方向，目前根本就没有任何通路，按当前通行的道路步行到狮山公园站口，距离超过1500米。

就楼盘本身而言，看规划挑选地铁盘时，购房者还需注意一点：有些楼盘整体规模较大，且分成不同地块开发。若要以地铁口为主要选择依据，还要看选择的具体楼栋、小区的出入门口与地铁站的距离。除了交通，地铁房周边配套设施、地处的商圈的成长性等因素，也将决定房子的增长潜力。因此，选地铁房还要看楼盘整体规划，预估其升值潜力。

置业建议

对于处在远期规划中的地铁线，购房者要多个心眼。对远期规划的交通路线、站点分布、通车时间、工程进度等因素，一定要事先考虑在内。由于期房一般都是在售后两年左右交房，因此购房者在选择时应尽量考虑那些通车或者准备通车的项目。

成熟区 不一定会增值快

有些地铁房，增值也不一定快。如果是已经发展成熟的城市中心区，修建地铁对楼市价格的影响不会很明显；如果是交通不成熟的区域，地铁房会有一定的增值潜力。

业界一致认为，离城市中心越远，地铁房价的价值才会真正体现，溢价率也越来越高。一些一、二线城市，地铁房能比非地铁房售价高20%以上。

 “越靠近市中心，房价越贵，公众交通选择众多，因此，地铁不是生活必需品。”一名研究地铁物业多年的业内人士表示，城市中心的地铁密度高，房价增值不仅仅只有地铁因素。但在城市远郊，地铁密度越低，地铁房的价值越发凸显。

与市中心相比，地铁对郊区房产的带动效果更明显。市中心交通配套设施成熟，因此地铁房的上升空间相对狭窄。同是地铁沿线，稍微偏一点的区域，住宅价值会明显超过成熟片区，结合大部分的情况来看，郊区房产的涨幅会超过市区。

作为享受了南宁地铁第一波红利的黄先生，对此深有感受。他说，7年前在五象新区买下一套地铁房，如今价格至少翻了两番，如果当年选择在市中心买房，增值一定没那么快。

置业建议

地铁的主要作用还是带来生活上的便利性，如果有地铁盘是位于市核心周边配套成熟区，那么该楼盘价格并不会过多被地铁影响。相反，由于郊区周边配套并不完善，地铁又会带来周边商业交通等配套的完善，那样的房子才有增值潜力和投资价值。

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怎样才算“地铁上盖物业”？

地铁上盖物业是以地铁为核心，在其上部空间建设地铁配套设施，进行商业、办公、住宅等多层次开发建设。地铁上盖物业是房产增值利器，它以轨道交通为先导促进城市发展，围绕地铁为城市提供配套服务。

公认的地铁物业标准是：距离地铁口500米以内的物业只能称为地铁物业；与地铁站零距离，才能称为地铁上盖物业。通俗点来说，从家门到地铁站台，能以步行方式到达，且时间能控制在10分钟以内的，可算作地铁口物业。如果下楼便是地铁口，才是严格意义上的地铁上盖物业。

因此，业内人士提醒，若购房用途是以自住为主，建议先进行实地踩盘，了解该物业是否属于地铁物业，同时还需了解包括教育、医疗、商业、生活购物等城市公共服务配套是否完善，居住是否真的便利。最后再结合自己经济条件，再考虑是否购买。

那么，在建的地铁房，何时出手合适？业内人士建议，在地铁即将开通、正式运营的前一年，入手比较合适。相关数据显示，即将开通前一年买入，等到地铁开通后，房价有望上涨5%~10%，同时也可以不用等待过长的时间，就能享受生活便利度和涨幅上的收益。