南国早报全媒体记者：王斯

董女士在防城港市买了套商品房，开发商逾期两年交房，可董女士4年半后才起诉追讨违约金，因为开发商一直未完成竣工验收备案。这笔违约金该怎么算？一审、二审法院判决结果大相径庭。

近日，自治区高级人民法院再审判定，开发商交房时间以竣工验收为准，董女士的起诉部分超过3年的诉讼时效，开发商赔偿董女士8个多月逾期交房违约金，共计1.6万余元。

交房条件出现两份约定

2016年3月，董女士看中防城港市的一套商品房，与开发商防城港市富某房地产公司（以下简称富某公司）签订了《商品房预售合同》，以61万余元的价格购买了其开发的一套商品房，并交完全款。双方约定，房屋于2016年12月31日前交付，交付条件为竣工验收备案。双方又签订了《补充协议》，将交付条件变更为五方竣工验收。

可该商品房直到2018年12月27日才完成五方竣工验收，完成竣工验收备案时间是2021年5月。董女士迟迟未能收房，2021年4月9日，她将富某公司告上防城港市港口区人民法院，索赔4年多逾期交房违约金9.5万余元。

两级法院判决大相径庭

一审法院认为，双方补充协议约定有效，涉案房屋于2018年12月27日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，富某公司逾期交房违约，逾期交房违约金应从2016年12月31日起计算至2018年12月27日止。董女士2021年4月9日起诉，诉请的部分违约金已超过3年的诉讼时效，法院仅保护其起诉之日2021年4月9日往前推3年，即2018年4月9日起的逾期交房违约金。

一审法院判决，富某公司赔偿董女士2018年4月9日至2018年12月27日，共计262天的违约金1.6万余元。

对该判决原被告双双不服，上诉至防城港市中级人民法院。

二审法院认为，双方《补充协议》中含有不合理的减轻应当由出卖人承担的责任，该协议无效，双方交房的条件以竣工验收备案为准。董女士的起诉部分超过诉讼时效，二审法院仅支持2018年4月10日起的逾期交房违约金，共1096天6.7万余元。

买房人获赔8个多月违约金

富某公司不服判决，向自治区高级人民法院申请再审。

再审法院认为，按照相关规定，商品房要通过竣工验收合格后，才可以交付使用，而竣工验收备案是在竣工验收合格后进行，两者的时间并不相同。双方协商变更房屋交付条件，并未违反法定标准，亦不属于不合理减轻，或免除出卖人责任的情形，该约定合法有效。按合同约定，涉案房屋达到交付条件的时间是2018年12月27日。

法院还认为，董女士在2021年4月9日起诉，部分诉求超过民法典规定的3年诉讼时效，往前倒推3年，也就是从2018年4月9日起计算逾期交房违约金，以总房款60余万元为基数，从2018年4月9日计至2018年12月27日止。

自治区高级人民法院再审判决：撤销一审、二审判决，富某公司向董女士支付逾期交房违约金1.6万余元。

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