南国早报全媒体记者：杨双竹/文 杨天雄/图

2022年，广西房地产市场进入深度调整期。年初行业预期和信心逐渐走低，市场销售与投资总量同步缩减，随之而来的是政策支持力度节节攀升。从“降首付、降利率”到“租购并举”，从“保交楼、稳民生、稳预期”再到“保主体”，利好政策持续托底，楼市信心也在缓缓回归。这一年，南宁楼市折射出哪些热点？对开发商和购房者而言，市场供求、产品结构又有怎样的变化？

喜：购房利好政策增多

2022年或许是近年来房地产利好政策较为密集的一年。从年初开始，南宁先后出台了降首付、降利率、公积金提额降息、叠加购房补贴等利好政策，推动一部分购房者瞅准时机，圆了自己的住房梦。

为了照顾老人，方便交通出行，市民刘女士在南宁市中心给老人买了一套房，她表示“多重优惠政策降低了还贷压力”。市民李先生早早看好一套江景房，之前一直犹豫没出手，“今年首付和利息都降低了，我认为是出手的时候了”。经多次对比报价后，他终于交了定金。

不仅商品房销售政策放宽，“租购并举”制度也在加快实施步伐。“十四五”期间，广西计划建设保障性租赁住房22.35万套，助力更多新市民和青年人圆安居梦，并促进房地产行业进入良性循环。

忧：房产市场走势波动

2022年，南宁楼市每个月的商品房及商品住房成交量、土拍地块数量都成为业内关注度高的指标。无论是住宅还是土拍的成交量，这一年都没出现明显上扬态势。

“今年刚需类、首次置换类产品成交比例呈现收缩趋势。”房产经纪师陈先生直言，房企拿地减少，开发面积随之锐减，将会对明年的新房供应产生影响，而未来商品房市场企稳后，内需和消费迎来复苏，改善置业或将是关键需求。

“房地产行业现处在周期性调整，这是一个正常的发展状态。”在上周举行的2022年广西地产金砖奖颁奖典礼上，广西万科的销售负责人表示，目前行业呈“W”走势波动，但行业含金量并不会随着波动而出现太大变化，房地产是周期性行业，产品和服务就是引领一家房企穿越新周期的利器。

换言之，商品房的居住质量已成为购房者关注的新焦点，未来楼市产品如何适应年轻人、低收入人群和新市民的住房需求，或成为市场新的增长点。

▲近年来，南宁城市建设日新月异。南国早报客户端记者 杨天雄摄

盼：买房自住成为主流

2022年的南宁楼市，“分化”一词备受关注，不同区域、不同产品的分化走势愈加明显。宏观上看，南宁楼市中有三个区域受到高度关注，分别是：青秀区的新开发区、五象新区的核心居住区、江南区的旧城改造板块。无论是青秀区的霖峰牛湾翡翠岛、五象新区的万科改善产品系，还是江南区的华润未来城市，每个区域都有独具慧眼的房企，把产品放在重要位置去开发，跳出区域产品同质化，思考如何将产品做得更加出色。

值得一提的是，南宁市多个片区已纷纷将城市更新项目提上日程，包括统筹建设新小区、对老街进行修缮保护等，在改善城市人居环境的同时，通过科学规划，提升城市文化形象与人文个性。

2022年以来，多数房地产支持政策都是针对首次置业的刚需群体，而消费潜力更大的改善性需求正在逐渐释放。2023年，支持住房消费将成为中国扩大内需的重要内容之一，在“房住不炒”的主基调下，买房自住成为主流，其中的改善性购房需求或有望“挑大梁”。

保：多家楼盘正常交付

在“保交楼、稳民生”的号召下，南宁楼市中陆续出现了如“云监工”“开放透明工地”“发布品质鉴证体系”“看过工地再买房”等各式各样的“保交付”承诺，向广大市民公开呈现最真实的项目建设进度及交付品质。

2022年8月，由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产开发公司共同出资30亿元设立的平稳房地产基金，重点针对存在较大交付困难的楼盘进行风险化解，确保楼盘能够正常交付，以此向市场传递更多信心。

据悉，广西万科、碧桂园、中海、绿地等品牌房企均如期实现项目交付，部分楼盘甚至以高满意度提前完成交付，给广大购房者吃下一颗“定心丸”。

稳：国企民企均衡发展

2022年，在多数房企拿地积极性持续降低的情况下，广西国企在土地拍卖中呈现出勇往直前趋势。总体上看，由于企业综合实力、资金实力等多方面原因，央企、国企与民企的拿地数量比例出现不均衡，有读者担心这样会不会影响房地产行业的健康发展？事实上，这正是楼市逐渐脱离高周转态势，向平稳、健康的方向调整的表现。

“国企入市拿地以来，成交楼面价较前两年普遍降低，部分地块的降幅甚至超过50%。”一位房产代理公司负责人表示，短期内看似乎民企退缩了，但从楼市整体周期上看，“退潮”的是以往曾高杠杆拍地的民企，而央企、国企回归土拍市场后，楼市“面粉价格”也逐渐回归合理水平。对购房者而言，住宅开发的成本降低了，配套与服务却升级了，同样的“面包价”将可以买到更具品质及性价比的产品。

由此可见，在支持性政策鼓励下，不仅房地产行业格局正在重塑，购房者也有望在房贷、税费、公积金等领域享受更多优惠，降低购房成本，改善居住条件的时机也会随之到来。

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