近日，南宁市半岛半山小区的居民反映，4月20日开始，小区物管对未交房屋物业管理费的业主车辆进出小区设卡，这些业主每次进出小区都需要登记，在上下班高峰期易造成拥堵。部分没交物业费的业主表示，不交物业费是因为小区物业服务质量差，且物业服务合同早已到期，按理说应该退场。

6月20日，小区物管对此回应，根据民法典相关规定，由于小区未另聘其他物管，原物业服务合同继续有效，因此可以继续在该小区提供物业服务。部分业主拖欠物业费较多，道闸不能自动放行，需由工作人员登记确认后，才予以放行，针对这些欠费业主，物管已经在走司法程序维权。

▲楼栋通道瓷砖出现大面积脱落，部分业主认为物业服务质量差，不愿意交纳物业费。业主：物管设卡，车辆进出需登记

“明明买有车位，每次进出小区都要登记，真糟心。”6月20日，半岛半山小区的兰女士向记者讲述了她的困扰。4月20日开始，物管在小区车辆进出口设卡，对进出车辆进行登记，给业主进出小区造成不便。她发现，物管此举只针对欠缴房屋物业管理费的业主，“上下班高峰期，大家都堵在出入口。”

“按道理，住房和车位是两个不相干的产权，我们买的产权车位，也按时交车位物业费，可物管还是要我们登记。”小区居民赵女士说，她的车进出小区需登记才放行，“物管去年5月就用过类似招数”。据了解，兰女士、赵女士等业主的遭遇，与她们欠交房屋物业管理费有关。对此，兰女士等人解释，小区物业服务合同早已到期，之前的业委会与业主大会已经明确要求更换小区物管，很多业主对物业费持缓交态度。

▲地下车库一管道已损坏但物管没有维修。

记者了解到，半岛半山小区曾出现新老物管交接难的局面，小区目前的物业服务公司为深圳市之平物业有限公司南宁分公司（以下简称之平物业），是由2016年2月成立的小区业委会于同年8月选定，服务合同期限至2019年8月7日（南国早报此前报道《南宁一业委会想换“管家”，开会投票被叫停！因人数不足投票不规范》）。小区业委会与辖区街道办进行了为期2年多的诉讼，而之平物业也因此一直在小区提供物业服务。

▲小区内堆放的绿化垃圾一周都未处理。

6月20日下午，记者在半岛半山小区走访时看到，小区不少楼栋内的通道出现瓷砖大面积脱落的情况，该小区A栋的地下车库天花板多处渗水，有业主称：“这种情况很多年了，我们业主把这里叫做‘水帘洞’。”一些车主不得不自掏腰包在车位上方搭建雨棚。

部分业主表示，之平物业入驻后，小区内草地荒芜，树木大规模枯死，因小区物管不作为且服务质量太差，业主才不愿意交纳房屋物业管理费的，但水电公摊、车位物业费等费用都按时缴纳。但从今年1月起，物管要求业主补交物业费和违约金后，物管才愿意收。

物管：业主拖欠物业费较多，已向法院起诉

6月20日下午，记者采访了深圳市之平物业有限公司南宁分公司客服主管朱女士，她告诉记者，不存在故意设卡一说。“因为部分业主欠费较多，道闸不能自动放行，需要工作人员登记确认核实。”至于业主欠费金额和人数，朱女士表示涉及到业主隐私不方便透露。

对于物业服务合同到期一事，朱女士认为，更换小区物管需要业委会召开业主大会进行表决。虽然此前小区召开了业主大会，但投票表决不成功，且没能找到新的物管公司，“我们没办法将相关资料进行移交，因此无法撤出，才继续管理小区。”

▲车库天花板渗水严重，车主自掏腰包在车位上方搭起各式各样的雨棚。

朱女士告诉记者，根据民法典第948条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。对于小区内欠交物业费的业主，物管已向法院起诉，“一些业主收到法律文书后，很快就补交了物业费。”

针对业主所反映的小区绿化、通道瓷砖脱落以及地下车库渗水的问题，朱女士解释称，两者维修费用高，使用小区公共维修基金手续繁琐，物业曾试着修复小区A栋的瓷砖，但效果不甚理想，业委会便没有同意再次维修，而地下车库渗水问题比较复杂，物管每次查找到漏水点，都会采取应急处理，“现在小区没有业委会了，无法动用小区公共维修基金，物管也拿不出这笔钱。”至于绿化垃圾久不处理一事，朱女士则称是为了节约成本，“绿化垃圾都是凑够一车的量才会清理。”

律师：物管设卡登记涉嫌违法，业主应当支付物业费

南国法援律师吴艺霞认为，根据民法典第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物管服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

因此，兰女士等人应当向小区物管支付物业费，若兰女士等人认为物管在服务过程中存在质量问题，可以要求物管采取补救措施，或者主张违约金及赔偿，但不能以此来拒缴物业费。小区物管对没交物业费的业主设卡登记也不合理，业主购买车位产权，有权自由使用，包括自由进出车库，物管如果对业主权利行使不当设置了障碍涉嫌违法，如造成业主损失，可以起诉物管主张赔偿。

南国法援律师赵明堂认为，人员通行和车辆通行是业主系于房地产所有权有依法享有的合法权利，而且并未在物业服务合同中授权给物业公司，物业公司以阻拦业主人员车辆通行的方式逼迫业主缴纳物业费的行为，损害了业主公法权益，属于侵权行为，业主可以通过法律手段追究其法律责任。

当然，业主不交物业费的方式也不可取，物管提供服务，若业主觉得物管服务质量差，可以依据物业服务合同向物管公司提出，要求物管公司改善服务，实在无法协商解决，也可以通过合法的方式，成立业委会，以业委会的名义选聘新的物管公司，解除终止与原物管公司之间的合同。

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