既然架空层可以好好利用，为什么大多数小区一直“架空”？架空层的产权权属，到底归开发商还是业主所有？开发商及物管公司如何设计及维护，才能满足全龄化业主需求？针对这一系列问题，记者深入采访了业主和开发商及物管公司等各方以及有关部门和建筑设计专家。

▲南宁一小区将架空层打造成儿童乐园。本文图片均由南国早报客户端记者 赵敏摄

宁愿一直被“架空”，为何？

采访中，不少业主、开发商及物管公司均向记者表示，架空层的利用方式直接影响业主居住幸福感，但对于大多数小区宁可闲置架空层的原因，他们各有说辞。

住在南宁市青秀区一小区的业主告诉记者，小区的架空层曾被改为快递驿站和停车位，但因二者都会产生收益，而业委会与物管公司对其中的收益所得存在争夺，后来干脆一直“架空”着。

一家房地产公司总经理梁先生告诉记者，上世纪90年代，南方的开发商开始做架空层，因有通风、防潮、采光好等好处，逐渐被复制开来，政府在园林环境方面也给了不少支持。但后因做成停车位造成人车混行、环境乱，相关部门提出人车分流，将停车位全部下地，架空层由此又腾出来了。另外，地产开发的利润越来越薄，为节约成本，又默默取消了架空层的规划设计。

一家物管公司经理则告诉记者，架空层做得漂亮些，物管公司后期维护会较困难，如果维护不好，会因设施破损无人修、环境脏乱差成鸡肋；如果维护得好，“谁出钱？谁享用？”又变成了业主和物管公司的利益扯皮点。

▲南宁一小区将架空层打造成会客厅。

符合绿化和层高，可不计入容积率

●对于架空层，有关法律法规是如何规定的？所有权归谁？

5月23日，南宁市自然资源局回复记者称，根据《南宁市城市规划管理技术规定》（2011年版）（下简称《技术规定》）的有关内容，组团及以上居住区项目的非沿街高层住宅首层均应设置架空层，18层及以上居住区的居住建筑宜在中部或5层以上设置架空层或通透空间，建筑架空层（含首层和楼层架空层）的层高不小于3.6米。根据《民法典》有关规定，架空层的非专有部分应属于全体业主共有。

●可用作什么？

如果架空层被开发商或物业公司擅自改作其他用途，有关部门如何处理？根据《技术规定》内容，架空层可用于绿化、休闲、停车等公共场所使用，不作为经营和管理用途。此外，擅自修改架空层用途的行为也违反了本地城乡规划管理的有关规定，该局发现后会及时将线索移交项目所在地城管综合执法部门组织查处。

●在设计利用上又有何鼓励？

为鼓励房地产开发商在建设项目工程规划审批阶段积极设计架空层以满足小区业主的生活需求，《技术规定》明确指出，符合绿化和层高规定要求的建筑架空层，其建筑面积可不计入容积率。

▲南宁一小区将架空层打造成以大象为主题的泛会所。

专家推荐实用场景型，认为比较适合全民化

如何更好地设计架空层呢？对此，高级园林工程师、华蓝设计（集团）有限公司景观院副院长兼风景所所长帅民曦分析说，目前居住区的架空层分有三种类型，第一种是做成停车位或者电箱设备层等，但使用和视觉感官效果很差；第二种是做纯观赏型的，将园林绿化引入到架空层，到后期容易逐渐荒废；第三种是实用场景类型，比如邻里空间型、健康实用型和教育型。

“第三种实用场景型比较适合全民化，在上海等一线城市广受业主欢迎。”帅民曦说，邻里空间型往往作为公共会客厅；健康实用型主要是摆放健身器材或儿童游乐器材；教育型主要是儿童读书屋。但在后期维护中，需要物管公司适当投入管理维护和社区公约约束。

国家一级注册建筑师、华蓝设计（集团）有限公司副总建筑师刘西分析说，南宁的气候条件非常需要架空层，但目前很多个小区的架空层都没有规划好。她表示，南宁可以参考上海等一线城市架空层设计案例，将屋顶一起利用起来，做出一个从底部架空层到中间业主居住层再到屋顶的立体垂直社区。

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