南国早报全媒体记者：徐庆成

物业管理的质量直接影响到小区居民的居住体验。物业合同到期后，小区的业主究竟是续聘原有物业，还是再找一家新物业？如果找，该找什么样的？又该怎么找？为进一步规范物业管理市场秩序，维护业主和物业服务人合法权益，近日，自治区住房城乡建设厅印发《广西壮族自治区物业服务招投标管理办法（试行）（征求意见稿）》（以下简称《办法》），面向社会公开征求意见。

谁来做主选“管家” 

由全体小区业主来决定

据介绍，住宅小区选“管家”目前有两种形式：一是在小区的前期开发建设阶段，由小区的开发商来选或者决定；二是由小区业委会来主导选聘物业服务企业。是不是还聘用原来的物业服务公司，怎么选择新的“管家”，要这个“管家”提供什么样品质的物业服务，是由全体小区业主来决定的。

“重新选到满意的管家，真正操作起来并不简单。”有业内人士表示，因为这涉及选聘小区“管家”的平台、方式、服务内容等。由于一些小区的选聘物业服务企业的过程不透明，小区业主因此也与业委会、物业服务企业产生矛盾。

为此，《办法》进一步规范招标平台和方式。未来，自治区住房城乡建设行政主管部门负责全区物业管理招标投标活动的指导监督，并在广西房地产行业动态监管信息平台中建立统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标提供服务。

小区如何找“管家” 

不同面积小区有不同方式

物业管理招标可分为“公开招标”和“邀请招标”。

《办法》明确，建筑面积在10万平方米以上（含10万平方米）的，应通过公开招标的方式选聘物业服务人；建筑面积不超过10万平方米的，经业主大会表决同意后业主可采用邀请招标的方式选聘物业服务人。

▲南宁市新宾路某小区。（资料图）

招标文件的内容，包括招标人简介（包括名称、地址、联系方式、采购需求等）、招标项目查验评估报告（包括物业项目名称、地址、物业管理区域和范围、物业类型、物业管理用房配备情况、公共设施设备运行情况等）、物业服务内容及服务标准、评标办法及评分标准、中标人选聘方式和投标无效情形等。针对业主关心的“共有部分经营和公共收益分配”，在招标文件中应进行相关说明。

招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告；招标人采用邀请招标的，鼓励招标人从自治区住房城乡建设行政主管部门行业监管平台中随机抽取至少3家信用等级为AA以上的物业服务企业中作为邀请对象。

《办法》明确，招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书后，除因重大变故招标任务取消情况外，不得擅自终止招标活动。

怎样选定小区“管家” 

业主支持率最高者即为中标

记者注意到，《办法》对开标、评标和中标环节同样进行了规定。其中，开标时间应与截标时间一致，开标地点应为招标文件中载明的地点，并邀请所有投标人参加。为了体现公平公开公正，开标时，评标委员会成员不得参加开标活动。招标截止后，投标人不足3家的，不得开标。

中标环节，招标人应当自收到评标报告之日起在投标有效期内，根据评标报告确定的中标候选人名单、业主大会表决通过的选聘方案及投票结果，最终确定中标人。

当招标人为业主委员会或物业管理委员会时，业主委员会或物业管理委员会可按照“评定分离”的原则，通过招投标方式推选出不少于3个中标候选人，并根据招投标结果拟定物业服务选聘方案提请业主大会审议。审议通过后，应采用投票方式确定中标企业，业主支持率最高的为中标单位，并依法签订物业服务合同，合同实施前应向全体业主公示不少于5个工作日。

如果选聘方案未明确中标人确定方式，《办法》提出，可按以下推荐方式确定中标人：组织召开业主大会，对中标候选人进行表决投票，对得票权数最高的作为中标人予以公示，公示期不少于5个工作日。如满足表决票有效送达且业主在规定时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入业主参加会议表决的多数票。如公示期间，未收到专有部分面积过三分之一的业主且参与表决人数过三分之一的业主书面反对，则该中标候选人确定为中标人；如公示期间，收到专有部分面积过三分之一的业主且参与表决人数过三分之一的业主书面反对，则本次招标流标，重新招标选聘物业服务人。

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