南国早报全媒体记者：何坪阳

近日，南宁市江南区悦龙府邸小区的业主黄先生报料称，其小区物管方广西南宁骏颐物业服务有限公司在管理期间存在诸多问题，包括除物业费外还要额外收电梯费、户内用电量小于公示数、物管办公用电接业主公摊电表以及小区停车场收益不与业主分享等。12月9日，该小区物管负责人针对业主提出的问题进行了回应，并愿意承担部分责任。

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▲小区楼栋间的地面停车场。

业主：物管多收费，管理有缺陷

悦龙府邸小区共有3栋住宅楼，每栋楼约有400户。据业主黄先生介绍，小区物管方除了正常收取物业费之外，每年还额外向每户业主征收300元的电梯费，“我们都已经缴纳了物业费，为什么还要另外支付电梯费？”而令业主们不满的是，物管方从未公布过电梯维保支出明细，以及剩余费用的去向。业主李女士透露，她曾经要求物管方提供相关发票和证明材料，但无果。

除了额外的电梯费用之外，电费也是业主讨论的焦点。李女士表示，今年从5月份开始，物管方公示的小区每月总用电量与业主户内实际用电量之间存在显著差额，范围在4000至8000度之间。她认为，若该部分用电差额为电损，其损耗率超过10%，已经超出正常电损率范畴。此外，小区内保安岗亭和两个大门出入口升降杆的用电，还被接到了小区二栋住宅楼的楼道灯电表里，导致业主们不得不为物管方的电费买单。

▲业主整理的2024年1~10月物业公示与户内实际用电量数据。受访者供图

不仅如此，李女士还指出，原为业主休闲的绿化用地现在被改建成了创收的停车场和充电桩，然而该部分收益从未公开，也未与业主共享。

物管：工作待改进，将及时整改

12月4日，记者来到该小区，看到小区楼栋间的地面停车位旁有停车收费标准；二栋及三栋前的电动自行车充电区，也需要扫码付费后充电。“这些停车费进的是物业公司的账户。”李女士告诉记者，就算是业主的汽车停进来，也需要按照规定支付费用。在小区公示栏里，记者并未看到电梯维保相关信息。

▲小区内地面停车场收费公示牌。受访者供图

当天下午，业主代表、物管方、街道办等就小区物管问题开展了一场协调会，会上各方意见不一。最后，街道办建议物管公司应该明确管理流程，并应该及时公布款项结余情况。

12月9日，针对业主关心的问题，该项目的物管工作人员曾先生做出回应。他首先指出，依据2022年10月相关物价部门出台的某份文件，物业企业可以收取包括电梯运行费的费用。且由于该小区电梯故障率较高，若不收取该笔费用而是启用公共维修基金进行维保，将陷入资金调用困难的情况。同时，该小区入住率刚刚过半，今年电梯费收缴率也仅为23%，这笔款项实际上并没有业主想象的巨额结余。

其次，曾先生解释称，今年5月份才将商业和居民的电表分开计量，这导致了从5月起，物管公示总用电量和居民户内总用电量有几千度差额。差额费用已经单独向商户收取，无需业主承担。

针对停车场收费问题，曾先生说，因该小区为小产权性质，所以除了楼栋内的范围，其余地块均不属于业主集体所有。停车场由开发商建设并经营，所有收益归开发商所有。物管方只是受托进行日常管理。

▲小区地面布局图。受访者供图

对于小区内保安岗亭和两个大门出入口升降杆的用电，误接入小区二栋住宅楼楼道灯电表的问题，曾先生承认了这一错误，并表示已经安排相关人员核查并重新安装电表。接下来，将依据一个月内所有电子设备全天候运行的耗电量为一个基准值，自全体业主开始缴纳公摊电费之日起计算该部分的用电量。待结果确定后，该部分电量将会从业主们的公摊电量中扣除。

值得一提的是，截至发稿时，物管方未能提供其征收电梯费用依据的具体文件名称，以及2024年度小区电梯维保情况的相关文件。

律师：应按照合同约定收费，核实公摊范围是关键

针对物管方额外征收电梯费的问题，南国法援律师刘凯中认为，应该遵循物管合同的约定。若在合同内已经明确物业费中包含了电梯维保相关费用，物管方再额外收费则不妥。

至于小区停车场收益是否应该与全体业主共享这一问题，南国法援律师刘丰铭表示，关键在于项目报建时，是否已将小区红线内地块的所有面积，计入业主的公摊范围之内。若已明确计入公摊范围，则该部分收益需要与业主进行充分讨论后决定分配比例。项目报建文件，业主可以在相关住建部门获取。

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