南国早报全媒体记者：冯源（见习记者）

行人和电动自行车随意进出小区、单元门禁系统形同虚设、家中门锁被小偷撬开……因对小区物管服务不满，防城港的田女士等业主拒缴物业服务费。不想，却因此被该小区物管告上法院，追索物业服务费等。10月11日，防城港市防城区人民法院公开审理该案。

物管服务差，物业费能否打折？连日来，南国早报全媒体记者进行了调查采访。

业主：物管服务差，拒缴物业费

田女士告诉记者，2021年，她入住防城港泰富·汇通中心小区，小区号称封闭式管理，但实际上已变为全开放式管理：外来人员可随意进出，小区的安全无法得到保障。2022年11月开始，她因多次与物管提出意见没有得到采纳后，拒缴物业服务费。

▲业主和物业公司签署的合同中明确写着小区要实行全封闭式管理。

今年6月，业主吴女士出门归家后发现，家里的智能门锁已被撬开。“我要求物管查看监控，却发现楼道监控一概没有，物管后续也没有对这件事作出处理，我认为他们没有尽到服务的义务，之后就拒缴物业服务费了。”吴女士说。

在采访过程中，多名业主告诉记者，小区物管存在着收费混乱、重复收费等情况。他们认为物业没有尽到应有的义务，从而拒绝支付物业服务费。

10月16日，记者在该小区走访发现，该小区保安亭并无人员值守，行人和电动车可以随意进出，各楼栋下门禁系统仅亮灯却未实际运行。

▲记者来到现场时发现，小区正门的保安亭无人值守。

物管：会提高服务质量，希望和平解决

“如果他们能把服务质量提上来，物业费我肯定是会按时给的，但是现在他们服务有瑕疵，我无法接受。”田女士告诉记者，10月11日的庭审上，她被物业起诉要求支付物业服务费用、违约金、公摊电费等共计2659.2元。

该小区物管是防城港市诚泰物业服务有限公司，物业经理黄先生表示，该小区常住人口仅200余户，楼道监控因涉及到业主隐私问题并未安装，小区监控大部分都安装在公共区域，不存在重复收费等情形。

而黄先生则表示，作为自负盈亏的企业，如果田女士等业主不支付物业服务费用，他们就没有足够资金聘请保安、保洁等人员，服务质量很难得到改善。

▲小区内门禁系统仅亮灯，实际并未投入使用。

“保安不是固定在保安亭的，他们需要巡逻小区。门禁系统是由开发商配备的，现在还没有办理完移交手续，导致门禁系统一直未能启用。”黄先生告诉记者，物管正在持续跟进，移交问题解决后就会马上启动门禁系统。

▲小区面向马路一侧的7栋居民楼大门敞开，外来人员可以随意进出。

黄先生表示，还是希望能和业主和平解决此事。

律师：若物业服务存在重大瑕疵，业主可要求更换

广东深宝（南宁）律师事务所律师王麒翔认为，根据民法典规定，如果物业服务人已按约定提供服务，业主不能以未接受或不需要服务为由拒绝支付物业费。若物业公司服务存在重大瑕疵，业主可以通过业主委员会要求整改或更换物业，但需提供充分证据证明物业服务的严重不足。

王麒翔表示，物业公司应按照合同约定履行自身义务，如果能提供证据证明其已经尽到各项义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。物业公司未能提供充足证据证明已按约定履行物业服务的，其诉请支付全额物业费可能不一定得到支持。

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物业服务存在瑕疵，法院判决物业费打折

案例一：

福建省连江县某小区业主陈某煖认为，某物业公司服务存在共用设施设备维护不到位等现象，于是拒绝缴纳相关费用，物业公司在多番催缴未果的情况下，将陈某煖诉至福建省连江县人民法院。法院经审理认为，根据举证情况，可以认定某物业公司的物业服务存在瑕疵，酌定陈某煖按照合同约定标准的70%支付物业服务费。

案例二：

河南省鹿邑县某小区业主刘某因所在小区物管多次无视他反映的问题，而拒绝缴纳物业费用。鹿邑县某物业管理公司将刘某诉至鹿邑县人民法院。法院认为，物业公司无视刘某的多次请求，存在物业服务瑕疵。最终判决刘某向某物业服务公司支付60%的物业费。

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