南宁的林女士交了104万元购房，装修入住两年多后被开发商强制搬离，还遭索赔175万余元违约金。开发商说，林女士未支付完房款违约；而林女士说，双方签的是“阴阳合同”，合同上写的是全款买房，实际双方口头约定“等贷款条件成熟再换签为按揭购房合同”……到底谁在说谎？南宁市两级法院调取了人证物证，做出了判决。

花104万买房落个“钱房两空”

还遭开发商索赔175万元

2017年8月，林女士与南宁某房地产公司签订了全款分期（分10期）的购房合同，购买了一套总价为391万余元的房屋。合同签订后，林女士先后支付了104万余元房款。按照合同约定，2022年8月，林女士应全部付清余款。

因为是现房，合同签订后，2017年8月，林女士一家便收房，并装修入住。

可到了2019年下半年，双方却产生纠纷，在协商未果后，开发商将林女士一家的物品搬离该房屋，转移至仓库保管，并将林女士一家驱逐离开。

花巨资买房落个“钱房两空”，2019年底，林女士将开发商告上南宁市兴宁区人民法院，要求开发商返还购房款，并保留主张装修费用及家具家电损失的权利。

随后开发商反诉，要求林女士赔偿175万余元的违约金。

购房人称签了“阴阳合同”

开发商称购房人违约

林女士说，当初买房时，她因故暂时不能办理购房商业贷款。在开发商销售人员的建议下，双方口头约定，先签订全款分期的购房合同，等办理商贷条件成熟再换签为按揭购房合同。

可开发商事后否认存在“换签合同”的口头约定，坚持要求她按照全款分期购房合同，分十期付清全款391万余元，她无法付清全款，这才导致一家人被赶走。

为了证明自己的说法，林女士拿出销售人员的聊天记录称存在“合同换签”的口头约定。

对此，开发商称，销售人员无权独自决定购房付款方式变更这种重大的合同变更内容，并且销售人员在微信聊天中也说过还要请示领导。

开发商认为，林女士没有按照购房合同约定按时付款，应按合同约定支付房屋总价款的20%作为解除合同违约金。

虽然涉案房屋已被收回，但林女士未按该公司通知及时退还房屋，应支付逾期退还房屋的违约金，以及该公司对房屋清场、拆除装修、恢复原状、仓储保管物品等各项费用共计175万余元。

存在“合同换签”约定

开发商全额返还购房款

口说无凭，林女士的说法能否站住脚？对此，林女士请来同一小区同时期购房的邻居业主刘某作为证人。

刘某称，其购房时也是先签订全款分期购房合同，在付款达到一定的首付比例之后再换签为按揭贷款购房合同。对此，开发商予以否认，目前双方持有并实际履行的确实是一份按揭贷款购房合同。

综合证据后，法官发现，邻居刘某所提供的购房过程的各项发票及小票中，有一张票据载明合同签订时间为2017年8月，而刘某与开发商现在履行的按揭贷款购房合同的签订日期是2019年5月。可见，在按揭贷款购房合同之前，双方确实存在一份在先的合同，而刘某实际付款行为最早确实发生在2017年。

由此，一审法院认定，同一小区确实存在其他业主已经成功办理了“从全款分期到按揭购房”的合同换签手续，林女士与开发商确实存在“合同换签”的约定。涉案房屋买卖合同的解除并非林女士违约所致，开发商应返还林女士已支付的购房款104万余元，驳回了某房地产公司的反诉请求。

某房地产公司不服上诉至南宁市中级人民法院，二审法院判决维持原判。

近日，林女士收到了开发商返还的购房款。7月14日，林女士一家给主办法官送来锦旗表示感谢。

▲林女士一家收到开发商返还的购房款后，向主办法官送来锦旗表示感谢。

法官提醒：

主办该案的陈龙江法官告诉记者，无论是购买刚需住房，还是购买改善型住房，如果买房人在购房条件、贷款条件暂时未符合相关政策要求时，不要突破各项政策规定，也不要轻信突破法律、法规、政策规定的各种“承诺”。

由于阴阳合同的各种情形中，既有违反效力性禁止规定而影响合同效力的风险，也有“何者才是真实意思表示”的较高的举证难度，故为了防范风险，还是应当避免此种做法。如果万一遇到类似情形，建议对整个交易过程做好证据保留，确实保存不了原件的，至少保留副本可以佐证。

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