日前，各种打着“工抵房”（即“在建工程抵押”状态的新建商品房）名号低价促销的商品房频频亮相各大楼盘，成为继“零元购房”“现房销售”后，南宁楼市又一个新的营销大招。这些“工抵房”是物美价廉的馅饼，还是猫腻不断的陷阱？记者走访业内专业人士，试图还原当前部分在售“工抵房”的真实面目。
单套房源优惠金额高达41万元
“凤岭南有楼盘推出单价万元以下的特价‘工抵房’，可买吗？”“相思湖畔有‘4字头’的内部团购‘工抵房’，能捡漏吗？”连日来，多名购房者向记者反映，多个楼盘近期推售一种名为“工抵房”的商品房，价格比其他在售的商品房便宜不少。
近期，记者在南宁楼市进行一番实地走访，发现以“工抵房”名义进行促销的楼盘为数不少，部分片区出现扎堆现象。
在五象湖公园附近一楼盘，置业顾问向到访客户卖力推荐的房源正是一批“工抵房”。该置业顾问称，该批公寓是“工抵房”，目前进行特价促销，原先获批的备案价是每平方米12000多元，如今大多数只按六七折出售。记者在现场看到，多名购房者被高折扣优惠打动，当场交纳定金并签约成交。
▲两名购房者在南宁五象新区一家楼盘咨询。
在昆仑大道一楼盘营销中心，售楼小姐主动推荐了一批限量销售的“工抵房”，房价不仅低于同楼栋的均价，还低于该楼盘周边区域的同类型房源的市场均价。
在平乐大道一楼盘的团购会上，该楼盘推出一批“工抵房”，单套房价优惠幅度均超过20万元，个别房源总价优惠幅度高达41万元。
记者注意到，除武鸣区外，南宁楼市各大城区目前均有楼盘开展“工抵房”优惠促销购房活动，涉及楼盘项目至少超过20个，其中包括万科、建发、保利、绿地、龙光、荣和、建工等知名品牌开发商旗下在南宁的楼盘。房源品类既有商品住宅，也有公寓和写字楼，还有商铺及车位。
据南宁市住房和城乡建设局房产交易数据信息平台公布的资料显示，南宁市（未含武鸣区）今年前5个月里，新获批上市销售且处于“在建工程抵押”状态的新建商品房房源累计为3228套。近一个月以来，南宁此类房源集中出现，仅5月份就有1389套获批上市销售。
市场低迷、促销变现是主因
主打低价促销的“工抵房”有什么不同？为何在近期集中出现？
业内多位资深人士指出，房地产行业的“工抵房”通常是房地产开发商为改善资金流、加速项目开发速度，在对外预售前就将旗下在建商品房抵押给银行或者相关行业合作方，提前获取运营资金的融资做法。通俗来说，就是开发商用手上的房子作为抵押品，向银行或者建设施工方、材料供应商等借钱或抵账搞开发。
据称，在市场火热上升期，银行或施工方等债权人以及开发商本身，因为房产不断增值等因素，通常会让“工抵房”维持抵押现状，因此楼市里基本上不会有“工抵房”公开亮相销售。但在市场低迷期，这些债权人在回款缓慢等压力逼迫下，更有意愿抢先变现离场，因而会要求开发商或委托第三方将抵押房产以低于市场价格的方式折价促销出售。另外，一些资金链较为紧张的开发商也会主动与抵押债权人商量，通过上市销售一批“工抵房”快速回笼资金。
“‘工抵房’是楼市一直存在的现象，今年南宁楼市成交持续低迷，开发商缺少开发资金，施工承建商、材料供应商缺乏运作资金，将‘工抵房’促销变现无疑是最快速解困的方式之一。”广西中原地产负责人陈继峰认为，多数楼盘出售“工抵房”强调的是快速变现，通常会拿出真金白银进行降价促销，利好购房者挑选到高性价比的住房。不过，陈继峰称，过多的高折扣房源涌现并不利用市场回暖，“工抵房”的出现会在一定程度上分化掉有限的市场购买力，导致市场成交进一步低迷。
少数“工抵房”是“李鬼”
“工抵房”拥有明显的价格优势，是值得捡漏、令人放心的馅饼吗？记者与相关专业人士的结论是：值得捡漏，但隐藏的猫腻不少，须谨慎选购。
在那考河畔一楼盘营销中心，记者向置业顾问咨询“工抵房”相关信息时，该人士坦言，“工抵房”只是一个营销噱头。
在平乐大道一楼盘的招商中心，有置业顾问称，该楼盘房价低是因为售卖的是“工抵房”。随后，现场营销负责人又称，该楼盘是小产权楼盘，购房者仅拥有居住权，不会获得所购住房的独立产权。
业内人士提醒，购买“工抵房”，首先应明辩真伪，提前查阅相关楼盘的预售信息或向专业人士咨询了解，若未能查阅到可售“工抵房”信息，大概率是遭遇了“李鬼”。
记者在五象南、龙岗、白沙、安吉等地的多个楼盘了解到，开发商在申请预售证时，为简化交易流程，并未将与施工承建商已达成抵押协议的在售“工抵房”申请备案，因此购房者成交签署协议后，应快速进行内部更名。记者注意到，可进行此操作的有优居、宇洋这些排名靠前的房产经济公司，有较高的可信度，但截至发稿前，记者仍未能从楼盘项目方处获得准确的“工抵房”的销售方案。
防范不可预见的法律风险
“从法律属性上来说，‘工抵房’是‘以物抵债’的商品房，一样可以合法合规买卖。在完成交易后，购房者可第一时间申请将‘工抵房’恢复正常状态。”广西律师协会建设工程与房地产专业委员会委员李妃指出，因为多了一道“抵押和解押”的环节，购买“工抵房”可能衍生出诸多不可预见的法律风险，购房交易被撤销就是其中的主要风险之一。
李妃建议，若想尽量避免不可预见的法律风险，有必要在签署购房协议时做好提前防范：一是须核实所购买房屋的实际情况，比如房屋是否证照齐全，是否存在被抵押、查封、预告登记、已被人占有使用等权利限制状况；二是有必要了解房地产开发商的经济状况，包括负债及信用情况，以避免遭遇烂尾楼；三是在签约时要仔细留意、了解合同内容，并有必要将付款节点与关键合同文件的签署流程进行挂钩。虽然购房协议是与开发商签订，但由于“工抵房”的房价多数是由债权人来确定，购房者在签订合同时应该把和债权人约定的条件，如价格、付款事件、面积、交房事件等具体条款写进购房合同里，以防今后万一发生纠纷而无法维权。
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