2021年12月29日，原定于12月31日挂牌出让的GC2021-087地块因故终止出让。至此，2021年南宁土拍落下帷幕。从上半年较火，到下半年遇冷，复盘2021年南宁市土拍市场，可谓是“冰火”两重天。根据南宁市自然资源局官网发布信息显示，去年，南宁商住用地成交面积约3582亩，与年初计划的5500亩相比，成交占比约65%，同比下降四成多。

▲南宁轨道华润置地有限公司中标五一中路片区站城一体化综合改造项目。南国早报客户端记者邹财麟摄

土地成交面积不足年度计划七成

回顾2021年的南宁土拍市场，上半年还比较火，房企拿地积极性较高，甚至不少板块出现了新的地价记录。然而下半年土拍却骤然降温，底价成交、流拍、终止出让等情况一波接一波，2021年对比2020年的土地成交总面积和金额，大大缩减。

按照《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》，南宁2021年经营性用地计划供应共11320亩。其中，普通商品住宅用地5500亩。

根据南宁市自然资源局官网公布的信息，2021年南宁全年土地成交面积达7540.809亩，完成计划的67%。其中，商住用地成交面积约3582.6亩，同比下降43.4%，成交金额约289亿元，同比下降约44.5%，不论是成交面积还是金额降幅均超过4成。

对比前两年，2020年，南宁商住用地总计成交6140亩，吸金约518亿元。2019年，南宁商住用地累计成交4599亩，成交金约434亿元。2021年南宁土拍，成交创近几年最低。

从区域表现来看，去年良庆区出让8幅商住地，成交面积约1031.25亩，占比44.17%，位列各城区之首。青秀区次之，商住地成交约562亩，约占15.68%；江南区商住地成交面积约525亩，占比约14.76%；西乡塘区商住地成交约362.428亩，占比约10.3%；兴宁区商住地成交面积约300亩，占比8.55%；邕宁区商住地成交约233.17亩，占比约6.5%。

市场降温底价成交居多

纵观2021年，南宁土地市场迎来剧变：底价成交居多，溢价率下滑，流拍率提升。呈现三个阶段：1～6月份火热期，成交超5023亩地（含商住和非商住），占比全年成交67%，多个区域地价更新；7～9月份理性期，南宁土地市场降温，成交的地块表现为底价成交、无溢价；10～12月份，冰冻期，挂牌上架的地块屡屡被叫停。

受“房住不炒”“三道红线”等国家政策的影响，去年很多房企资金收紧，地块延期或流拍或终止出让成为常态。据南宁市自然资源局统计，2021年终止成交和流挂的宗地数达27块。其中，流挂地块6宗，分别位于邕宁、兴宁、良庆区。终止出让地块21宗，六大城区（不含武鸣区）均有涉及。

记者注意到，有的地块二度上挂调低价格、减轻捆绑条件后仍遭遇流拍、终止出让。如兴宁区汽车城北路69亩地块曾于8月流拍，12月上挂起始单价由原来的508万元/亩调低至487万元/亩，不再要求配建小学；青秀区三岸板块84亩地块，原计划10月22日出让，截牌时间一延再延并做了调整，结果都没等来房企举牌。

国企表现相对活跃

2021年楼市政策调控接连出台，给房企融资渠道念起了“紧箍咒”。回顾全国多个试点城市供地“两集中”，两三轮下来，同样也是先热后冷。在融资“三道红线”+银行贷款“两道红线”的政策叠加下，房企一边降负债，一边忙融资。土拍市场遇冷时候，旅发、建发、北投等国企“挺身而出”托底。

记者采访发现，2021年以来，南宁楼市整体趋于低迷，房企拍地热度明显下降。不过，在整体降温的情况下，国企表现却十分活跃。上半年成交的地块中，有10幅是地方国企或央企竞得。对此，有业内人士表示，当大部分民营企业受限于“三道红线”等政策时，国企的优势更加凸显。

市场回暖需要时间

虽然去年12月份最后一宗土地终止出让，但从当月的出让情况看，相比去年的8～11月，12月顺利出让了4幅地块，土拍市场似乎有回暖的苗头。2022年南宁土拍市场会怎么走？是继续冷下去，还是会逐渐回温？

对此，资深业内人士分析，2022年，楼市将面临新的挑战与机遇。去年10月份，在银保监会“保障好刚需群体信贷需求”的影响下，多家银行贷款额度开始松动。去年12月15日，央行降准+降息再次传来利好。可见，从去年第四季度开始，房地产金融环境已经有所宽松。不过，“房住不炒”的政策基调没有变，基于目前的大环境，2022年第一季度南宁土拍市场回暖迹象不会太明显，需要等一段时间。预计到第二季度以后，整个市场将会慢慢好起来。

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